Grunderwerbsteuer: Was Käufer wissen müssen

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Damit der neue Eigentümer auch ins Grundbuch eingetragen werden kann, benötigt das Grundbuchamt vom Finanzamt nämlich die Bestätigung, dass die Grunderwerbsteuer eingegangen ist.

Zahlung der Grunderwerbsteuer
Der Verband Privater Bauherren (VFB) empfiehlt, die vom Finanzamt in Rechnung gestellte Grunderwerbsteuer schnellstmöglich zu bezahlen. Bei Zahlungseingang stellt das Finanzamt nämlich die sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ aus und stellt diese dem Grundbuchamt zu. Erst wenn diese Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, kann das Grundbuchamt tätig werden und den Erwerber als neuen Besitzer in das Grundbuch eintragen lassen. Bis dahin steht im Grundbuch der Immobilie nach wie vor der alte Besitzer als aktueller Eigentümer.

Die Grunderwerbsteuer selbst ist eine Steuer, die auf den Kaufpreis von Grundstücken und Immobilien (Eigentumswohnungen, Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser) in Deutschland anfällt. Die meisten Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer in den letzten Jahren angehoben. In Bayern und Sachsen liegt der Grunderwerbsteuersatz weiterhin bei lediglich 3,5 Prozent. Die genau anfallende Summe wird dem Immobilienerwerber kurzfristig nach Notarisierung des Kaufvertrages durch das Finanzamt mitgeteilt. Sofern eine Erhöhung des Grunderwerbsteuersatzes ansteht, ist das Datum der Notarisierung des Kaufvertrages entscheidend.

Erhöhung der Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer macht Traum vom eigenen Haus immer schwerer.
Weil die Bundesregierung den Ländern mehr Spielraum bei der Steuergestaltung geben wollte, erlaubt sie den Bundesländern seit 2006 vom davor einheitlichen Grunderwerbsteuersatz abzuweichen. Die Regierungen der Länder haben von Nord bis Süd diese Möglichkeit wie einen Freifahrtschein genutzt, um bei den Bürgern beim Grunderwerb, die Grunderwerbsteuer zu erhöhen.

Tabelle Grunderwerbsteuersatz alle Bundesländer

Grundstücke kosten immer mehr
Für die Immobilienkäufer wird die hohe Grunderwerbsteuer zum Problem. Wer ein Haus kauft oder Grund und Boden erwirbt, hat viele Belastungen zu tragen, die in der Summe für einige zum Problem werden. Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb können schon heute 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Das macht es Familien aus der Mittelschicht immer schwerer durch die Schaffung von Wohneigentum für das Alter vorzusorgen. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Immobilie lag in Deutschland 2014 noch bei rund 300.000 Euro, in Brandenburg bei 230.000 Euro.

Grunderwerb-Steuer-Höchstsatz für Brandenburg
Wie auf presseportal.de zu lesen ist, sind die dann verlangte Grunderwerbsteuern von 6,5 % der höchste Satz im ganzen Land. Dabei sind dies bei Weitem nicht die einzigen Nebenkosten, die ein Käufer zu stemmen hat. Auch die anderen Kaufnebenkosten wie Notargebühren etc. haben sich in den letzten Jahren eklatant erhöht, sodass die Bruttopreise für Grundstücke immer mehr in die Höhe schnellen.

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Zwar sind die Zinsen historisch am Tiefpunkt, trotzdem ist der Grunderwerb kostspieliger als früher, weil neben die Steuern auch die Quadratmeterpreise in den Metropolen enorm gestiegen sind. Viele Bauherren unterschätzen die Belastung bei den Kaufnebenkosten. Doch fest steht: je höher der Kaufpreis der Immobilie, desto höher sind auch die Kaufnebenkosten.

Banken finanzieren jedoch die Nebenkosten beim Immobilienkauf ungern mit, sodass hohe Nebenkosten das Eigenkapital aufzehren. Immobilienfinanzierungen, die randgenäht sind, können durch die höhere Grunderwerbsteuer an die Grenze der Belastbarkeit geraten.

Erstattung der Grunderwerbsteuer

Informationen dazu, unter welchen Voraussetzungen die Grunderwerbsteuer erstattet werden kann, wollen wir Ihnen hier näher bringen. Eine Rückerstattung oder Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer kommt in Betracht, wenn:

• der Erwerbsvorgang innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechtes oder eines Wiederkaufsrechtes rückgängig gemacht wird, Voraussetzung für die Rückerstattung ist, dass die Verkäuferin/der Verkäufer wieder die volle Verfügungsmacht über das Grundstück erlangt. Erfolgt die Aufhebung des Erwerbs lediglich zum Zweck der gleichzeitigen Übertragung des Grundstückes bzw. des Übereignungsanspruches auf eine von der Käuferin/vom Käufer ausgewählte dritte Person zu den von der Käuferin/vom Käufer bestimmten Bedingungen und Preisen, ohne das die Verkäuferin/der Verkäufer in irgendeiner Weise sein früheres Verfügungsrecht wiedererlangt, so ist der frühere Erwerbsvorgang trotz formaler Aufhebung nicht rückgängig gemacht.

• der Erwerbsvorgang auf Grund eines Rechtsanspruches rückgängig gemacht wird, weil die Vertragsbestimmungen durch einen Vertragsteil nicht erfüllt wurden,

• das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründen sollte, ungültig ist und das wirtschaftliche Ergebnis des ungültigen Rechtsgeschäftes beseitigt wird,

• die Gegenleistung für das Grundstück einvernehmlich innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld nachträglich herabgesetzt wird,

• die Gegenleistung für das Grundstück auf Grund der §§ 932 und 933 des ABGB (Gewährleistung, Mängelbehebung) vermindert wird.

• das geschenkte Grundstück aufgrund eines Rechtsanspruches herausgegeben werden musste oder

• ein von Todes wegen erworbenes Grundstück herausgegeben werden musste und dieses bei der Empfängerin/beim Empfänger einen Erwerb von Todes wegen darstellt.

Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerung

Häufig liegt auf einem Grundstück eine Sicherungshypothek als Absicherung für ein Darlehen, das der Besitzer des Grundstücks aufgenommen hat. Kann der Schuldner seiner Ratenverpflichtung nicht mehr nachkommen, kommt es auf Betreiben des Gläubigers oft zu einer Zwangsversteigerung.

Natürlich versucht der Gläubiger dann, das Grundstück zu einem Preis zu versteigern, der in etwa der Höhe der Hypothek entspricht. Regelmäßig werden auch Gebote in entsprechender Höhe abgegeben und ein Interessent erhält den Zuschlag. Anschließend aber einigt sich der Käufer mit dem Gläubiger darüber, das Grundstück dann doch zu einem – oft erheblich – niedrigeren Betrag zu erwerben.

Zwangsversteigerung: Grunderwerbsteuer richtet sich nach Meistgebot
Nach Abschluss des Geschäfts ist der Käufer verpflichtet, Grunderwerbsteuer zu zahlen. Da liegt natürlich der Gedanke nahe, zu beantragen, die Grunderwerbsteuer nur auf den Betrag zu leisten, der tatsächlich gezahlt wurde. Doch gerade in diesem Punkt hat das Finanzgericht erst vor kurzem entschieden, dass dies nicht möglich ist. Im Falle einer Zwangsversteigerung muss die Grunderwerbsteuer immer auf das Höchstgebot gezahlt werden und nicht auf den dann effektiv gezahlten Betrag. Begründet wird dies damit, dass durch den Zuschlag bei der Versteigerung der Höchstbietende einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks erhält und dieser Anspruch gemäß dem Grunderwerbsteuergesetz zu besteuern ist.

Die einzige Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer doch noch zu mindern, wäre, innerhalb von zwei Jahren nach der Zwangsversteigerung das Höchstgebot rechtswirksam herabzusetzen und danach den Antrag zu stellen, auch die Grunderwerbsteuer entsprechend nach unten anzupassen. Wichtig dabei ist es aber, die Frist von zwei Jahren zu beachten, die mit dem Zuschlag für den Höchstbietenden bei der Zwangsversteigerung beginnt.

(SH) (TB) (Bundesministerium für Finanzen)