Die Immobilie als Anlageobjekt in der Krise

Neben einer guten Lage und der Qualität der Bausubstanz der Immobilie ist vor allem auf die Marktgängigkeit und auf einen realistischen, marktkonformen Kaufpreis zu achten. Führt z.B. eine erhöhte Nachfrage in einer bestimmten Region zu einer deutlichen Überbewertung von Immobilien, spricht man von einer Immobilienblase. Dabei fallen nach Erzielung von Höchstpreisen bei sinkender Nachfrage die Verkaufspreise oft drastisch innerhalb eines kurzen Zeitraums.

Dennoch kann eine Immobilie eine zusätzliche Altersvorsorge oder eine lohnende Geldanlage mit nachhaltiger Rendite für den langfristigen Anleger sein. Eine gute Immobilie zeichnet sich durch Wertbeständigkeit und der Unabhängigkeit von kurzfristigen Ausschlägen am Zins- und Kapitalmarkt aus. Dabei kann sowohl in Häuser, Grundstücke, Eigentumswohnungen, als auch in Immobilienfonds investiert werden. Insbesondere für Anleger, die nicht so hohe Beträge investieren wollen, können Immobilienfonds als Geldanlage eine gute Alternative sein. Zur Auswahl stehen hierbei offene und geschlossene Immobilienfonds.

Offene Immobilienfonds

Der Vorteil offener Immobilienfonds ist die breite Streuung, denn die Investition erfolgt in einer Vielzahl von Objekten, die in der Regel der gewerblichen Nutzung unterliegen. Es wird aber auch in Erbbaurechte, unbebaute Grundstücke und verzinsliche Anlagen investiert. Dadurch wird eine breite Risikoverteilung erreicht. Beim Kauf von Anteilen an Immobilienfonds fällt meist ein relativ hoher Ausgabeaufschlag an, die Rendite ist dagegen vergleichsweise gering. Der Vorteil eines offenen Fonds liegt aber vor allem darin, dass die Anteile nach einer Haltefrist veräußerbar sind, und dass regelmäßig weitere Anleger Anteile erwerben können. Durch diese Art der Kapitalbeschaffung ist es möglich, dass neue Anlageobjekte hinzugekauft werden können. Die Risiken liegen in den Kursschwankungen, der Kauf von Fondsanteilen sollte nur von chancenorientierten Anlegern vorgenommen werden.

Geschlossene Immobilienfonds

Im Gegensatz hierzu wird ein geschlossener Immobilienfonds nur für ein Objekt, z.B. ein großes Einkaufszentrum oder einen Bürokomplex, aufgelegt. Die Anleger werden dadurch zu Miteigentümern an den Objekten, bis der Fonds nach erfolgreicher Fertigstellung und Vermarktung des Objektes wieder liquidiert wird. Ist das notwendige Kapital für die Finanzierung des Großprojektes erreicht, wird der Fonds geschlossen und keine weiteren Anleger mehr aufgenommen.

Eine Veräußerung der Fondsanteile ist nur durch eine Platzierung der Anteile auf dem Zweitmarkt möglich. Es können durchaus attraktive Renditen erzielt werden. Da das Kapital langfristig (mind. 5 Jahre, meistens zehn oder sogar zwanzig Jahre) gebunden ist, kommt diese Anlageform aber nur für langfristige Anleger in Frage, die ihr weiteres Kapital breit gestreut investiert haben. Eine sorgfältige Auswahl und eine ausführliche und kompetente Beratung sind vor Zeichnung von Fondsanteilen unerlässlich, da die Anlage in einen geschlossenen Fonds zu den spekulativen Investitionen zählt.

Berlin als beliebter Standort

Vor der Corona-Pandemie war die Situation eindeutig: Mietwohnungen sind in vielen großen Städten immer teurer geworden. Ein Blick in den Berliner Mietspiegel zeigt, dass auch in einfachen und mittleren Lagen für Wohnungen zwischen 60 und 90 qm die durchschnittlichen Nettokaltmieten über  10,00 EUR /qm bezahlt werden. Rechnet man noch die Nebenkosten hinzu, kommt man bei einer Wohnungsgröße von 60 qm schnell auf eine Warmmiete von 750,00 EUR oder mehr. Und Berlin liegt im Vergleich zu Großstädten wie Hamburg oder München noch weit hinter den dort aufgerufenen Mietpreisen.

Auch die Immobilienpreise pro Quadratmeter stagnierten nicht. In der bayerischen Landeshauptstadt liegen die Preise beispielsweise bei etwa 4.500 bis 7.500 EUR und damit nach wie vor deutlich über dem Hauptstadtniveau. Hier bewegt sich die vergleichbare Preisspanne zwischen rd. 2.000 EUR bis 4.400 EUR. In 1A- Lagen liegen die Preise natürlich in allen Städten noch deutlich darüber. Auf der Beliebtheitsskale für den Immobilienmarkt ist Berlin aber weiterhin vorne. Zu den Gründen für diese Entwicklung zählten:

• die gut gehende Wirtschaft
• der Bevölkerungszuwachs in der Hauptstadt
• der weiter bestehende Wohnungsmangel
• die Ausnahmen bei der Mietpreisbremse für Neubauten sowie nach aufwendigen energetischen Sanierungen

Aber wir wissen alle nicht, wie die Situation nach überstandener Corona-Pandemie sein wird. Eine solche Krise ist weder vorhersehbar noch kalkulierbar. Kommt es in großem Maß zu Insolvenzen, Firmenverlagerungen oder Notverkäufen, können sich die Eckdaten rasant ändern. Vermieter mit finanziellem Engpass müssen sich unter Umständen von ihrem Immobilienbesitz trennen. Aus dem Verkäufermarkt kann so schnell ein Käufermarkt werden.

Notverkäufe von Immobilien und sinkende Kaufkraft können die Immobilienpreise entscheidend beeinflussen. Gleichzeitig könnten die Zinskosten steigen, da die Nachfrage nach Hilfsprogrammen der öffentlichen Hand gestiegen ist. Der Zuzug in die Ballungsräume ist bereits zurückgegangen. Wann und wie schnell sich der Markt von der Krise erholen wird, kann niemand genau vorhersagen. Daher ist es wichtig, sich über den richtigen Zeitpunkt für einen Kauf intensive Gedanken zu machen. Das Gleiche gilt auch für den Kauf von Immobilienfonds. Eine Wertentwicklung derzeit vorherzusagen, dürfte schwerfallen.

Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie

Neben den bereits genannten Gründen, die für den Immobilienmarkt in Berlin samt Speckgürtel sprechen, spricht einiges für den Erwerb einer selbst genutzten Immobilie.

Denn eine Hypothek zahlt man immer ab:  entweder die eigene oder die des Vermieters. Bei dem derzeit historisch niedrigen Zinsniveau ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden nur zu verständlich. Bei der selbst genutzten Immobilie steht nicht die Rendite im Vordergrund. Die häufigsten Gründe, die für die Anschaffung sprechen sind:

• sichere Geldanlage
• Altersvorsorge
• Mietersparnis
• Verwirklichung der eigenen Wünsche
• staatliche Förderung
• günstige Baudarlehen, da grundpfandrechtlich abgesichert

Ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung ist inzwischen für viele finanzierbar geworden. Eines darf dabei aber nicht übersehen werden: mit dem Kauf und der Einrichtung sind die Gesamtkosten bei Weitem nicht erreicht. Neben den reinen Bewirtschaftungskosten für die Immobilie sollte ausreichend finanzieller Spielraum sein, um notwendige Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen regelmäßig durchführen zu können. Nur so ist der langfristige Werterhalt der Immobilie gesichert.

Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage
Wer sein Geld langfristig investieren möchte und einen Vermögensaufbau anstrebt, wählt häufig den Kauf einer vermieteten Immobilie mit dem Ziel, aus den Mieterträgen eine nachhaltige Rendite zu erzielen. Gerade in Niedrigzinsphasen, bei denen kaum nennenswerten Renditen bei festverzinslichen Anlagen erzielt werden können, ist der Immobilienerwerb eine Überlegung wert. Dabei sollten im Vorfeld weitreichende Überlegungen angestellt werden, welche Objektart in Frage kommt.

Mehrfamilienhäuser
Beliebte Objekte für den privaten Anleger sind vor allem Mehrfamilienhäuser. Der Kauf dieser Immobilien sollte gut geplant werden, denn nicht immer ist auf den ersten Blick ersichtlich, ob sich die Anschaffung wirtschaftlich lohnt. Neben weiteren Parametern ist im Wesentlichen auf folgende Punkte zu achten:

• Standort und Infrastruktur
• Qualität der Bausubstanz und der Haustechnik
• Energieverbrauch
• Investitionsrückstau
• Altlasten
• Mieterstruktur und Mietpreisstruktur
• Marktgängigkeit der Immobilie

Ob die Höhe des Kaufpreises angemessen ist, kann im Zweifel nur durch ein Sachverständigen-Gutachten festgestellt werden. In der Regel wird die Kaufpreisfinanzierung eine Kombination aus Eigenkapital und Fremdkapital sein. Häufig wird von den Banken ein eigenes Gutachten erstellt, nicht immer werden Fremdgutachten anerkannt. Dies sollte im Vorfeld erfragt werden, um sich doppelte Kosten zu sparen.

Ein erster Indikator, ob der Kaufpreis angemessen ist, kann neben einer guten Marktrecherche auch der Mietpreismultiplikator sein. Hierbei wird der Kaufpreis durch die erzielbare Jahresnettokaltmiete dividiert. Das Ergebnis sollte möglichst unter 20 liegen, das würde einer Rendite von ca. 5% entsprechen. Dies kann aber nur ein erster, ganz allgemeiner Anhaltspunkt sein und ist auch abhängig von der Objektnutzung (privat, gewerblich oder gemischt genutzt). Die Mietsteigerungen sind in letzter Zeit, auch durch die Mietpreisbremse, nicht mehr so hoch wie in den vergangenen Jahren. Eigentümer dürfen den Wohnraum bei einer Neuvermietung nicht mehr beliebig verteuern.

Der Mietpreis darf nur noch max. zehn Prozent über dem ortsüblichen Marktniveau liegen. Welche Miethöhe ortsüblich ist, kann dem Mietspiegel entnommen werden. Gerade in Berlin war es übliche Praxis, die Mieten nach dem Auszug eines Altmieters drastisch zu erhöhen. Dieser Praxis schiebt nun die Mietpreisbremse einen Riegel vor. Es gibt jedoch Ausnahmen. Um der Wohnungsknappheit entgegen zu wirken, greift diese bei erstmals vermieteten Wohnungen nicht. Gleiches gilt bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen. Darüber hinaus gibt es auch keine Pflicht zum Absenken bestehender Mieten, selbst wenn sie weit über dem ortsüblichen Niveau liegen.

Seniorengerechte Immobilien

Die Lebenserwartung der Bevölkerung ist in den letzten Jahrzehnten deutlich gestiegen. Der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum wächst kontinuierlich. In Deutschland ist derzeit nur rd. ein Prozent aller Wohnungen speziell auf Senioren zugeschnitten, das ist im europäischen Vergleich gering. Der Markt, der sich in diesem Umfeld erschließen lässt, ist für die Immobilienwirtschaft interessant. Insbesondere für institutionelle Investoren werden Seniorenimmobilien zur Optimierung des Portfolios gewünscht, weil sie langfristig lukrativ sind.  Es müssen neue Wohnkonzepte entwickelt werden, da zusätzliche Serviceleistungen und Freizeitaktivitäten einen höheren Stellenwert bei den Senioren haben. Ein barrierefreies Wohnen alleine reicht nicht mehr aus, sondern auch das Wohnumfeld muss entsprechende Angebote für Einkaufs- und Freizeitaktivitäten für die ältere Generation bieten. Häufig werden auch leerstehende Objekte an weniger attraktiven Standorten umgebaut, hier sollte man genau prüfen, ob diese langfristig wirtschaftlich sind. Die Finanzierbarkeit solcher Objekte ist stark abhängig von einer ausreichenden Eigenkapitalausstattung.

Gewerbe- und Spezialimmobilien

Für den Erwerb einer Gewerbe- oder Spezialimmobilien sind vorhandene Kenntnisse und Erfahrungen im Immobiliengeschäft unerlässlich. Mit diesen Objektarten sind viele Risiken verbunden, die nur bei entsprechender Erfahrung überschaubar bleiben.

Die Bewertung von Gewerbeimmobilien erfolgt zunehmend unter den Gesichtspunkten ihrer energieeffizienten und ökologischen Ausgestaltung. So wächst deutlich der Zuspruch zu Gewerbeimmobilien mit nachgewiesen effektiver Nachhaltigkeit, somit konzeptionell gestaltete Immobilien mit einem regenerierbaren System aus ökologischen, ökonomischen und sozialen Komponenten. Mit dem Ziel der Nachhaltigkeit, Natur und Umwelt für nachfolgende Generationen zu schützen und zu erhalten, können sich immer mehr Menschen identifizieren. Somit wächst der Bedarf an diesen auf ökologischer Basis funktionierenden Gewerbeimmobilien trotz höherer Erstellungskosten deutlich. Nachhaltige Gewerbeimmobilien sind so gestaltet, dass sehr schonend mit den vorhandenen Ressourcen verfahren wird und ein möglichst wiederverwendbarer Kreislauf entsteht. Dieser Trend zur Nachhaltigkeit ist Ausdruck des modernen Lebensstils und der deutlich gewachsenen Sensibilisierung für unsere Umwelt. Auch die Bankenbranche verzeichnet eine deutliche Trendwende in diese Richtung. An – und Verkaufsentscheidungen von Gewerbeimmobilien werden sich immer mehr an den Aspekten der Nachhaltigkeit orientieren.

Bei Spezialimmobilien handelt es sich häufig um Mischformen und um Betreiberimmobilien. Als Beispiele hierfür können Hotels, Freizeitparks, Kureinrichtungen genannt werden und spielen für den privaten Anleger eine untergeordnete Rolle. Neben einem hohen know-how in der Immobilienbranche müssen die Investoren auch den Betreiber und die Branche prüfen.

Kauf oder Zwangsversteigerung?

Abgesehen von dem herkömmlichen Kauf einer Immobilie vom Eigentümer hat der Erwerb aus einer Zwangsversteigerung in letzter Zeit an Beliebtheit zugenommen. Das Ziel ist es, ein echtes „Schnäppchen“ zu machen. Hier sollte besondere Sorgfalt auf die Prüfung der Objektqualität gelegt werden. Vor der Versteigerung steht zwar die Erstellung eines Zwangsversteigerungs-Gutachtens. Das Gutachten kann im Versteigerungstermin oder vorher bei Gericht eingesehen werden und enthält Angaben über den Zustand des Hauses und den Verkehrswert macht. Aber nicht nur der Kaufinteressent, sondern auch der Gutachter haben in der Regel keine Gelegenheit, die Immobilie auch von innen zu besichtigen, sondern es findet nur eine Außenbesichtigung statt.

Der Eigentümer hat kein Interesse an der Zwangsversteigerung und verwehrt oftmals den Zugang zum Objekt. Wer die Immobilie ersteigert, bekommt sie so „wie sie steht und liegt“, d.h. Ansprüche wegen Baumängel können nachträglich nicht geltend gemacht werden. Daher sollte man sich im Vorfeld so viele Informationen wie möglich einholen. Auch ist es ratsam, einen „Profi“ mit zum Versteigerungstermin zu nehmen, der sich mit den Begriffen und Gepflogenheiten bei einer Auktion auskennt.

Bei der Ersteigerung einer Immobilie fällt – genauso wie beim Kauf – Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer muss beglichen werden, bevor der Ersteher im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird. Gleichzeitig muss bei Gebotsabgabe bereits im Vorfeld eine Sicherheitsleistung beim Amtsgericht hinterlegt werden. Diese beträgt i.d.R. 10% des festgestellten Verkehrswertes. Der Interessent sollte daher vor der Abgabe von Geboten die Finanzierung des Objektes mit seiner Bank eingehend besprechen und sich im Falle des Zuschlags eine Finanzierungsbestätigung geben lassen.

Was viele nicht wissen: Wird das ersteigerte Objekt nicht vom Eigentümer selbst bewohnt, sondern ist vermietet, bleibt das Mietverhältnis unverändert fortbestehen, es wird nicht durch die Erteilung des Zuschlages automatisch beendet. Der Ersteher hat jedoch ein Kündigungsrecht, welches er wahrnehmen sollte, wenn er das Objekt selbst bewohnen möchte. Die für das Objekt bestehende Gebäudeversicherung geht ebenfalls automatisch auf den neuen Eigentümer über. Möchte der neue Eigentümer jedoch eine andere Gebäudeversicherung abschließen, hat er die Möglichkeit, den alten Versicherungsvertrag zu kündigen. Grundsätzlich gilt, dass der neue Eigentümer für bestehende Verbindlichkeiten, wie rückständige Versicherungsbeiträge, Grundbesitzabgaben etc. nicht haftet. Rechte, wie z.B. ein Wegerecht, müssen übernommen werden. (AW)