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Inhalt und Zuständigkeiten
Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern geführt, die in der Regel bei den jeweils zuständigen Amtsgerichten angesiedelt sind. Ein Eintrag (Grundbuchblatt) besteht grundsätzlich aus folgenden Teilen: In der „Aufschrift“ sind das zuständige Amtsgericht und die Grundbuchblattnummer aufgeführt. Im „Bestandsverzeichnis“ erfolgt eine genaue Beschreibung des Grundstücks anhand der Daten, die vom Katasteramt mitgeteilt werden. Der oder die Eigentümer werden in der „Abteilung I“ aufgeführt. Außerdem wird hier auch die Art und Weise des Erwerbs vermerkt (z.B. Erbschaft, Auflassung (Übereignung und Grundbucheintragung), Zwangsversteigerung etc.). In der „Abteilung II“ sind alle Belastungen aufgeführt, außer Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Eingetragen werden hier beispielsweise Wegerechte, Wohnungsrechte, eingeschränkte Verfügungsrechte des oder der Eigentümer (z.B. durch Zwangsversteigerung, Gesamtvollstreckung, Erbfolgeregelungen). In der „Abteilung III“ sind schließlich eventuelle Grundschulden, Hypotheken und Rentenlasten eingetragen. Hierbei handelt es sich um sogenannte Belastungen durch Grundpfandrechte, wie sie häufig von Banken als Sicherheit für ein Darlehen bestellt werden.
Die meisten Grundbücher liegen mittlerweile in elektronischer Form vor und können im Internet abgerufen werden, ansonsten kann eine Einsichtnahme direkt im Grundbuchamt erfolgen bzw. dort eine Abschrift angefordert werden. Die Einsichtnahme ist kostenpflichtig und nur möglich, wenn ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden kann (z.B. Kaufinteresse).
Welche Unterlagen sind für eine Grundbucheintragung erforderlich?
Der Regelfall für eine Grundbucheintragung ist der Erwerb eines Grundstücks (bebaut oder unbebaut). Der Eintrag in das Grundbuch erfolgt nicht automatisch, sondern muss beantragt werden. Hierbei ist unbedingt zu beachten, dass der Kaufvertrag alleine noch nicht zum Erwerb des Eigentums an dem gekauften Grundstück führt. Erst mit dem Eintrag in das Grundbuch werden Käufer von Grundstücken auch deren Eigentümer. Nur in bestimmten Fällen geht ein Grundstück ohne Grundbucheintragung an neue Eigentümer über. Dazu gehört beispielsweise der Übergang des Grundstücks an die Erben, wenn der Eigentümer verstirbt. Hier spricht man dann von einer Grundbuchberichtigung. Auch bei Zwangsversteigerung erfolgt kein neuer Grundbucheintrag, sondern ebenfalls nur eine Grundbuchberichtigung.
Für den Antrag auf eine Grundbucheintragung ist eine notariell beglaubigte Eintragungsbewilligung erforderlich. Diese muss von der Person abgegeben werden, deren Rechte betroffen sind (z.B. Verkäufer des Grundstücks). Zusätzlich bedarf es einer Auflassungserklärung. Im Gegensatz zum Kaufvertrag, der (nur) die Verpflichtung seitens des Verkäufers enthält, das Grundstück an den Käufer zu übertragen, und seitens des Käufers die Verpflichtung, den Kaufpreis zu entrichten, ist die Auflassungserklärung die gemeinsame Erklärung von Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum den Besitzer wechseln soll. Diese Erklärung muss von einem Notar beurkundet werden, wobei Veräußerer und Erwerber gleichzeitig anwesend sein müssen (bzw. ein berechtigter Vertreter).
Des Weiteren wird üblicherweise eine Grundstücksverkehrsgenehmigung benötigt sowie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und eine Bescheinigung der jeweiligen Gemeinde, dass sie das Vorkaufsrecht nicht ausüben wird.
Grundstücksgrenze – Grundbucheigentum
Nachbarn streiten sich oft wegen Kleinigkeiten. Wenn einer einen Zaun errichten möchte, stellt sich oft die Frage, wo eigentlich genau die Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück verläuft. Mit dem Grundbucheigentum kann der Grenzverlauf nicht geklärt werden, da dort nur Formalien und Eigentumsverhältnisse eingetragen sind.
Auch die Katasterkarte hilft nicht weiter, da die Zeichnung nur dienlich ist, wenn die Grenze anhand bestimmter Markierungen nachvollziehbar festgestellt werden kann. Mit einem solchen Fall, der im nachbarschaftlichen Lebensalltag immer wieder aktuell wird, hatte sich das Oberverwaltungsgericht Thüringen in einem Urteil vom 15.5.1996, Az.: 1 EO 423/95, zu befassen.
Der Grenzverlauf von Grundstücken wird durch die Vermessungs- und Katasterbehörden der Bundesländer ermittelt und im Liegenschaftsregister beschrieben und nachgewiesen. Die näheren Details sind in den Vermessungs- und Katastergesetzen der einzelnen Bundesländer geregelt. Das Gesetz bestimmt in § 919 BGB, dass die Grundstücksgrenze durch die "Abmarkung" kenntlich gemacht wird. Zur optischen Kenntlichmachung dienen als Grenzzeichen meist Grenzsteine. Zwischen zwei Grenzsteinen liegt regelmäßig eine gerade Strecke, die die Grenze bildet. Nach § 919 I BGB hat jeder Grundstückseigentümer gegen seinen Nachbarn einen Anspruch auf Mitwirkung bei der Errichtung fester Grenzzeichen. Wenn ein solches Grenzzeichen infolge Erdeinbruch verschoben, unkenntlich oder entfernt wurde, hat jeder Nachbar an der Wiederherstellung der festen Grenzzeichen mitzuwirken. Steht ein Grundstück im Erbbaurecht, ist der Erbbauberechtigte am Verfahren beteiligt. Art und Verfahren zur Abmarkung bestimmen sich nach den Landesgesetzen und hilfsweise nach der Ortsüblichkeit.
Das Abmarkungsverfahren dient dabei nicht der Emittlung der Grenze. Diese wurde bereits katastermäßig erfasst, kann aber eben aufgrund des Zeitverlaufs und der Unkenntlichkeit der früheren Grenzzeichen nicht mehr ermittelt werden. Vielmehr soll die festgestellte Grenze gesichert werden, indem die Grenzzeichen neu aufgestellt werden. Beide Nachbarn können aber auch auf eine neue Abmarkung verzichten. Die Vereinbarung bindet nicht die Rechtsnachfolger und kann auch nicht dinglich im Grundbucheigentum gesichert werden. Das Abmarkungsverfahren obliegt den Katasterämtern. Jeder Grundstückseigentümer ist verpflichtet, die Arbeiten für Vermessung und Abmarkung zu dulden. Die Behörde setzt regelmäßig einen Ortstermin fest, zu dem alle Beteiligten geladen werden. Eine Anwesenheitspflicht besteht nicht. Die bei der Abmarkung enstehenden Kosten tragen beide Grundstückseigentümer im Regelfall jeweils zur Hälfte.
Das OVG Thüringen hatte die Voraussetzungen für ein Abmarkungsverfahren nochmals dargelegt. Danach müssen die Grundstücke gegeneinander grenzen, der Grenzverlauf muss unstreitig sein und es gibt keine erkennbaren Grenzzeichen mehr. Streiten die Nachbarn jedoch über den Grenzverlauf, müssen Sie eine Grenzscheidungsklage nach § 920 BGB erheben, in der der Grenzverlauf festgestellt wird. Das Gesetz spricht von Grenzverwirrung.
(Marie Veron) (TB)
