Das Urteil bezieht sich nur auf Formularmietverträge
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Trotz des Urteils ist es in bestimmten Fällen weiterhin zulässig, dass Vermieter Verträge abschließen, in denen die Mieter einseitig auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichten. Dies gilt etwa für Staffelmietverträge und individualrechtlich zu beurteilende Mietverträge.
Die BGH-Entscheidung vom November 2008 bezieht sich ausschließlich auf so genannte Formularmietverträge, in denen der Vermieter die Mietbedingungen vorgedruckt festlegt. Anders als individuelle Mietverträge werden Formularmietverträge nach Maßgabe der rechtlichen Bestimmungen behandelt, die für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) in Verträgen generell gelten. Nach § 307 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dürfen die AGB keine Klauseln enthalten, die eine Vertragspartei benachteiligt. Genau diesen Sachverhalt sahen die Richter des BGH jedoch im zu beurteilenden Fall.
Benachteiligung – Recht auf Nachmietersuche
Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin geklagt, die in ihrem Formularmietvertrag die Klausel unterschrieben hatte: „Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann." Das sei eine nach § 307 BGB unzulässige Benachteiligung, befand der Gerichtshof in seinem Urteil. Die Richter sahen auch keinen ausgleichenden Vorteil darin, dass die Mieterin laut Vermieter die Möglichkeit gehabt hätte, durch Stellung eines Nachmieters die Verzichtsklausel zu umgehen und aus der Wohnung auszuziehen. Es gebe keinen Grund, so argumentierten die Richter des BGH, das Risiko der Weitervermietung vom Vermieter auf den Mieter zu verlagern. Die reine Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen, beseitige die grundsätzliche Benachteiligung durch die Verzichtsklausel nicht. Ohne einen ausgleichenden Vorteil im vorliegenden Formularmietvertrag erkennen zu können, erklärten die Richter die Verzichtsklausel darin für unwirksam.
Kündigungsverzicht Staffel- und Individualmietverträge
Anders sieht es jedoch bei Staffelmietverträgen oder individuell vereinbarten Mietverträgen aus, die der Vertragsfreiheit der Parteien unterliegen. Bei Staffelmietverträgen steht der Benachteiligung durch einen vereinbarten mieterseitigen Kündigungsverzicht der Vorteil einer in einem bekannten festgelegten Zeitrahmen steigenden Miete gegenüber. Diese Vorteil rechtfertigt nach § 557a BGB die benachteiligende Wirkung des einseitigen Kündigungsverzichts durch den Mieter (BGH-Urteil vom 12.11.2008, Aktenzeichen VIII ZR 270/07). Der Verzicht solle aber einen Zeitraum nicht über vier Jahre umfassen (BGH-Urteil vom 14.6.2006, Aktenzeichen VIII ZR 257/04). Auch in individuell vereinbarten Verträgen darf ein einseitiger Verzicht auf Kündigung einer Mietsache durch den Mieter für maximal fünf Jahre vereinbart werden (BGH-Urteil vom 22.12.2003, Aktenzeichen VIII ZR 81/03).
