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Allerdings muss bei dieser Art von Nachmieterservice einiges beachtet werden, denn nicht alles ist erlaubt. Außerdem muss genau zwischen den Begriffen „Ablöse“ und „Abstand“ unterschieden werden.
Begriffsabgrenzung: Abstand – Ablöse
Unter einer Abstandszahlung wird grundsätzlich eine Geldleistung des Nachmieters an den Vermieter verstanden, die dieser für das bloße Verlassen der Wohnung erhält. Allerdings ist eine solche Abstandszahlung – abstand zur alten Wohnung nehmen; im Sinne von aufgeben, verlassen, nicht mehr haben wollen – ist nach § 4 des Wohnrauvermittlungsgesetztes nicht zulässig. Erlaubt wäre dagegen, dem Nachmieter nachweisliche Umzugskosten in Rechnung zu stellen, wenn der Vormieter die Wohnung ausschließlich wegen des Nachmieters vorzeitig verlassen musste.
Eine Ablösezahlung ist im Gegensatz zu einer Abstandszahlung durchaus üblich und auch rechtlich erlaubt. Beispielsweise leistet der Nachmieter einer Wohnung in Berlin dem Vormieter eine Ablöse über die ihm überlassenen Ein- und Ausbauten bzw. Einrichtungsgegenstände. Diese Ablösezahlung erfolgt im Rahmen eines zivilrechtlichen Kaufvertrages.
Grundsätzlich ist der Vormieter von Gesetzeswegen dazu verpflichtet, alles nachträglich eingebaute Mobiliar und Ausstattungsgegenstände zu entfernen. In der Praxis macht es jedoch kaum Sinn beispielsweise die exakt angepasste Einbauküche oder ein neu gefliestes und ausgestattetes Bad beim Auszug aus der Wohnung zu entfernen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter mit dem Einbau und der Überlassung einverstanden ist. Ist beispielsweise der Vermieter einer Wohnung in Berlin nicht damit einverstanden, dass die nachträglich installierte Einbauküche in der Wohnung verbleibt, muss der Vormieter diese auch dann entfernen, wenn der Nachmieter sich bereit erklärt, diese zu übernehmen. Möglich wäre es nur, wenn der Vormieter die Einbauküche aus- und der Nachmieter diese anschließend wieder einbaut.
Nicht alles ist erlaubt
Manch ein Vormieter versucht auf Kosten der Nachmieter ein ordentliches Geschäft mit der Ablöse zu machen, weil beispielsweise der Wohnungsmarkt knapp und begrenzt oder so beliebt wie in Berlin ist und der Nachmieter andernfalls befürchtet, die Wohnung sonst nicht zu bekommen. Dazu ist allerdings zu sagen, dass Herr im Hause nach wie vor der Vermieter ist. Nur er allein entscheidet darüber, an wen er die Wohnung vermietet. Wenn der Nachmieter etwas nicht übernehmen möchte, dann muss es der Vormieter mitnehmen, auch wenn es ihm nicht gefallen sollte.
Und auch bei der Ablösezahlung ist längst nicht alles erlaubt. Preis und Gegenleistung dürfen nicht offensichtlich in einem Missverhältnis stehen und der Nachmieter durch eine überhöhte Ablösezahlung eigentlich eine getarnte Abstandszahlung zu leisten. Ein solches Missverhältnis besteht beispielsweise immer dann, wenn der Vormieter als Ablöse den Neupreis verlangt. Eine angemessene Ablöse wäre beispielsweise ein Betrag, der dem Zeitwert, dem Alter und dem Zustand des Mobiliars entspricht.
Die Vereinbarung über die Überlassung von Möbeln und anderen Einrichtungsgegenständen an einen Nachmieter sollte in Absprache mit dem Vermieter möglichst schriftlich erfolgen – am besten noch vor Abschluss des Mietvertrages und der Übergabe der Wohnung durch den Vermieter. So kann man von vornherein Missverständnisse ausräumen, an denen ggf. die Übergabe der Wohnung scheitern könnte.
Rückgängig machen der Ablösezahlung
Ablösezahlungen können grundsätzliche rückgängig gemacht werden, da Vereinbarungen über die Überlassung von Möbeln und Einrichtungsgegenständen erst wirksam werden, wenn auch der Mietvertrag mit dem potentiellen Nachmieter wirklich zustande kommt (§ 4a Abs. 2 Satz 1 Wohnraumvermittlungsgesetz). (Jens K.)
