Was sind An- und Umbauten bei Immobilien?
Die Begriffe Anbau und Umbau werden im allgemeinen Sprachgebrauch nicht immer trennscharf verwendet – auch im Hinblick auf weitere Gebäude-Maßnahmen wie Modernisierung, Sanierung und Renovierung. Unter einem Umbau wird die bauliche Umgestaltung eines bestehenden Gebäudes verstanden, ohne dass dadurch eine zusätzliche Wohn- oder Nutzfläche entsteht. Ein typisches Beispiel ist der altersgerechte Umbau durch Herstellung von Barrierefreiheit. Ein Haus kann aber auch umgebaut werden, um eine neue Raum- oder Wohnungsaufteilung zu ermöglichen – beispielsweise um eine Vermietung vorzubereiten.
Anbauten sind dagegen erweiternde Baumaßnahmen, die zusätzliche Wohn- oder Nutzfläche schaffen. Der Anbau dehnt die Grundfläche eines Gebäudes aus – im Gegensatz zur Aufstockung, der Hinzufügung eines weiteren Stockwerks. Eine weitere grundlegende bauliche Veränderung ist der Ausbau – die erstmalige Nutzbarmachung einer schon vorhandenen Fläche für Wohn- oder andere Zwecke.
Bei Modernisierung geht es darum, ein Gebäude auf den neusten (technischen) Stand zu bringen. Modernisierungen können mit Umbauten einhergehen, müssen es aber nicht. Sanierungen dienen dazu, bestehende grundlegende Mängel oder Schäden an einem Bauwerk zu beheben und die ursprüngliche Qualität wiederherzustellen. Renovierungen sind in erster Linie optische Verschönerungen ohne bauliche Veränderung.
Wie wirken sich bauliche Veränderungen auf den Immobilienwert aus?
Maßnahmen, die die Wohn- oder Nutzfläche eines Hauses erweitern, erhöhen üblicherweise auch den Immobilienwert. Anbau, Ausbau und Aufstockung sind in diesem Sinne werterhöhend. Das gleiche gilt für Umbaumaßnahmen, die die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie verbessern. Modernisierung zielt ebenfalls auf eine Erhöhung des Wohn- und Nutzwerts, damit auch des Immobilienwerts. Sanierung will dagegen den ursprünglichen Immobilienwert wiederherstellen, Renovierung dient lediglich der Wertsicherung.
Was ist bei der Gebäudeversicherung zu beachten?
Gefahrerhöhung durch Bauarbeiten
Mit einem Anbau oder Umbau ändern sich die Gefahren, gegen die ein Gebäude versichert ist. In der Regel steigt aus versicherungstechnischer Sicht das Risiko, weil von Um- oder Erweiterungsbauten zusätzliche Gefahren ausgehen und/oder weil sich der Immobilienwert erhöht. Gefahrerhöhung ist grundsätzlich alles, was das Schadenpotential vergrößert oder was wahrscheinlicher zum Eintritt eines Versicherungsfalles führt. Eine Werterhöhung geht üblicherweise mit einer Gefahrerhöhung einher.
Gemäß den Versicherungsbedingungen in der Gebäudeversicherung darf ein Versicherungsnehmer gefahrerhöhende bauliche Veränderungen nur dann vornehmen, wenn der Versicherer zuvor zugestimmt hat. Unterbleibt die Abstimmung mit dem Versicherer, ist das noch heilbar – durch eine unverzügliche nachträgliche Anzeige der Gefahrerhöhung.
Ausgenommen von der Abstimmungs- oder Anzeigepflicht sind nur "unerhebliche" Gefahrerhöhungen. Allerdings ist "unerheblich" ein dehnbarer Begriff. Im Zweifel ist es immer besser, die Zustimmung einzuholen bzw. die Anzeige vorzunehmen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
Welche Konsequenzen drohen bei Pflichtverletzungen?
Bei einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen vertragswidrigen Gefahrerhöhung kann der Versicherer die Gebäudeversicherung fristlos kündigen, bei einfacher Fahrlässigkeit mit einmonatiger Kündigungsfrist. Schlimmstenfalls steht man dann kurzfristig ohne Versicherungsschutz da. Alternativ ist auch eine einseitige Prämienerhöhung oder ein Versicherungsausschluss für die zusätzlichen Gefahren möglich.
Unterversicherung unbedingt vermeiden
Durch An- und Umbauten kann es auch schnell zu einer Unterversicherung kommen. Eine Unterversicherung ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Neubauwert eines Hauses höher ist als der versicherte Wert. Im Schadenfall leistet der Versicherer dann nur anteilig und maximal bis zur vereinbarten Versicherungssumme.
Beispiel: durch Baumaßnahmen steigt der Neubauwert eines Hauses von ursprünglich 300.000 Euro auf 400.000 Euro. Es bleibt aber bei der ursprünglich vereinbarten Versicherungssumme von 300.000 Euro. Im Schadenfall würde die Versicherung hier nur 75prozentigen Schadensersatz – maximal 300.000 Euro – leisten, weil das Gebäude wegen der nachträglichen Baumaßnahmen nicht mehr zum vollen Neubauwert versichert ist. Konsequenz: bei einem angenommenen Schaden in Höhe von 60.000 Euro wären 15.000 Euro selbst zu zahlen.
Es ist bei Gebäudeversicherungen üblich, die Immobilie zum sogenannten gleitenden Neuwert zu versichern. Die Versicherungssumme passt sich dann automatisch im Zeitablauf steigenden Baukosten an. Eine Unterversicherung durch Preissteigerungen bei den Baukosten kann so vermieden werden. Häufig ist außerdem ein Unterversicherungsverzicht vereinbar. Der Versicherer verzichtet dann im Schadenfall darauf, eine ggf. bestehende Unterversicherung beim Schadensersatz geltend zu machen.
Beide Vereinbarungen schützen allerdings nicht vor Unterversicherung im Zusammenhang mit An- und Umbauten. Denn die entsprechenden Vertragsklauseln beziehen sich immer nur auf das Bauwerk mit seinen baulichen Gegebenheiten bei Vertragsabschluss. Nachträgliche bauliche Änderungen – sofern sie nicht "unerheblich" sind – werden nicht mit abgedeckt. Eine bestehende Gebäudeversicherung sollte daher bei An- und Umbauten immer auf Anpassungsbedarf hin überprüft werden. Die Versicherungssumme ist bei Werterhöhung adäquat aufzustocken.
Noch ein Tipp in diesem Kontext: auch bei der Hausratversicherung kann eine Anpassung notwendig sein. Gerade bei Erweiterungen einer bestehenden Wohnfläche wird oft zusätzliches Mobiliar angeschafft – zum Beispiel zur Einrichtung eines ausgebauten Dachgeschosses oder als Ausstattung für einen angebauten Wintergarten. Hier ist ebenfalls eine Unterversicherung möglich und die Versicherungssumme sollte angemessen erhöht werden. Die Hausratversicherung ist oft mit der Gebäudeversicherung gekoppelt, kann aber auch als separater Vertrag geführt werden.
Sicherheits-Klausel in Vertragsbedingungen beachten
Noch etwas ist in rechtlicher Hinsicht wichtig: in den Versicherungsbedingungen zur Wohngebäudeversicherung gibt es eine Klausel "Sicherheitsvorschriften". Danach hat der Versicherungsnehmer alle gesetzlichen, behördlichen oder vereinbarten Sicherheitsvorschriften zu beachten.
Bei An- und Umbaumaßnahmen können sich zusätzliche Sicherheits-Erfordernisse ergeben.
Beim Einbau eines Kaminofens ist zum Beispiel die Abnahme durch den Schornsteinfeger vorgeschrieben. Solange die nicht erfolgt ist, darf der Ofen nicht betrieben werden. Kommt es trotzdem zu einem Feuer, verweigert die Versicherung u.U. die Leistung wegen Nichtbeachtung der Sicherheitsvorschriften. Auch aus diesem Grund empfiehlt es sich, frühzeitig mit der Versicherung Kontakt aufzunehmen und etwaige Sicherheitsfragen zu klären.
Brauche ich für meine Garage / Carport eine Baugenehmigung?
Die Baugenehmigung einer Garage oder einem Carport leitet sich aus der Garagenverordnung der einzelnen Bundesländer ab. Erkundigen Sie sich vor dem Bau eines Carports oder einer Garage beim örtlichen Bauamt, wie groß die Garage oder das Carport ohne Baugenehmigung sein darf? Welche Abstandsflächen zu Gebäuden müssen eingehalten werden? Ist eine Grenzbebauung zulässig? Oder sind eventuell noch Brandschutzauflagen zu beachten?
Wird ein neuer Versicherungsvertrag mit Kenntnis einer fehlenden Baugenehmigung abgeschlossen, ist die Anfechtung nach §123 BGB 
Durch die Hausrat- und Gebäudeversicherung sind in der Regel die Garage sowie deren Inhalte versichert. Die Wohngebäudeversicherung greift bei Schäden z. B. an der Fassade oder am Dach der Garage, die Hausratversicherung deckt Schäden oder Diebstahl bei den Gegenständen ab, die sich in der Garage befinden.
Exkurs: Photovoltaik-Versicherung
In Zeiten der Energiewende betreffen viele nachträgliche Baumaßnahmen die Installation von Photovoltaik- oder Solarthermie-Anlagen auf Hausdächern. Solaranlagen sind oft nicht automatisch in der Wohngebäudeversicherung eingeschlossen. Es besteht zwar keine Versicherungspflicht. Trotzdem empfiehlt sich ein Versicherungsschutz – denn Solaranlagen stellen Werte dar. Schäden können schnell in die Tausende gehen.
Oft ist es möglich, Solaranlagen im Rahmen einer bestehenden Wohngebäudeversicherung zu versichern. Die meisten Versicherer bieten entsprechenden Zusatzschutz an. Dafür ist dann auch eine Zusatzprämie zu zahlen. Der Versicherungsschutz deckt die gleichen Gefahren ab, gegen die auch das übrige Gebäude versichert ist – üblicherweise Schäden durch Feuer und Blitzschlag, bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Ggf. sind weitere Elementargefahren mitversichert.
Alternativ zu einem Zusatzbaustein in der Wohngebäudeversicherung ist auch eine eigene Solaranlagen- oder Photovoltaik-Versicherung möglich. Sie funktioniert ähnlich wie die Wohngebäudeversicherung, bietet aber oft einen umfassenderen und speziell auf Solaranlagen zugeschnittenen Schutz. Zum Beispiel können auch Ertragsausfälle durch nicht-stattfindende Stromeinspeisungen wegen eines Anlagen-Defekts mitversichert werden. Auch die Kombination mit einer Betreiberhaftpflichtversicherung ist möglich. Nicht jede Privathaftpflichtversicherung schließt die Haftung für Solaranlagenbetrieb ein.
Die Entscheidung: Erweiterung der Wohngebäudeversicherung oder eigener Solar-Anlagenschutz ist eine Abwägungsfrage. Dabei sollte man zunächst schauen, was die bestehende Wohngebäudeversicherung an Schutz bietet und dann mit Solaranlagen-Versicherungen am Markt vergleichen. Reichelt Versicherungsmakler übernimmt das gerne für Sie.
Swimmingpool – Fest verbaut oder freistehend?
Die wichtigste Frage, die Sie Ihrem Kunden stellen müssen, ist, ob es sich um einen freistehenden Pool handelt oder sich dieser fest im Boden befindet. Als fest verbaut gilt der Pool, wenn sich das Schwimmbecken mindestens zur Hälfte im Erdreich befindet. Wieso ist das wichtig?
- Festverbaute Poolskönnen optional über die Wohngebäudeversicherung mitversichert werden und sind so gegen Schäden durch Feuer, Hagel und Sturm geschützt. Inzwischen besteht häufiger die Möglichkeit, dass diese Pools bereits über eine offene Deklaration der Grundstücksbestandteile mitversichert sind.
- Frei aufgestellte Schwimmbäder und Planschbeckenwerden hingegen dem Hausrat zugerechnet und können im Rahmen der Außenversicherung abgesichert werden – sofern der Pool nicht dauerhaft im Garten steht, sondern z. B. im Keller überwintert. Ansonsten greift leider keine Außenversicherung. Achten Sie darauf, dass auch das Sturm- und Hagelrisiko auf dem gesamten Versicherungsgrundstück mit eingeschlossen ist, sonst greift dieser Schutz – auch in der Außenversicherung – lediglich für Dinge, die in Gebäuden untergebracht sind.
Wichtig: Der Pool muss in der entsprechenden Versicherungssumme auch mit berücksichtigt werden, um eine mögliche Unterversicherung zu vermeiden!
Schäden durch den Pool
Zunächst zum Eigenschaden: Poolwasser läuft aus und beschädigt Gebäude und/oder Hausrat.
Hier muss unterschieden werden, ob es sich um ein fest eingebautes Schwimmbecken innerhalb des Gebäudes oder auf dem versicherten Grundstück handelt oder um einen im Garten temporär aufgestellten Pool, der nach der Hitzeperiode oder im Herbst wieder demontiert und bis zum nächsten Jahr eingelagert wird.
- Bei einem fest eingebauten, nicht demontierbaren Pool handelt es sich in der Regel um bestimmungswidrig austretendes (Leitungs-)Wasser (bei einem Schaden an Hausratgegenständen) oder um einen Nässeschaden am Gebäude und wäre somit mitversichert.
- Der Wasseraustritt aus einem aufgestellten Schwimmbecken im Garten und eine daraus folgende Beschädigung des Hausrats durch den Wassereintritt ins Haus bzw. den Keller ist grundsätzlich nicht versichert. Deckung besteht allerdings über die Klausel „unbenannte Gefahren“ in unseren Deckungskonzepten (bitte ggf. Ausschlüsse beachten).
Auch eine Poolabdeckung aus (Plexi-)Glas ist im Regelfall immer dann mitversichert, wenn eine Glasversicherung besteht. Sofern keine Glasversicherung besteht, muss die Abdeckung beim jeweiligen Versicherer separat gemeldet werden und wird dann im Versicherungsschutz berücksichtigt, ggf. gegen Beitragszuschlag.
Und bei Fremdschäden? Wird beispielsweise ein Nachbar durch aus dem Pool auslaufendes Wasser geschädigt, so springt im Regelfall die private Haftpflichtversicherung ein.
Tipp: Absicherung schon vor dem Bau!
Plant ein Kunde den Bau eines Swimmingpools, können Sie die entsprechenden Versicherungen schon rechtzeitig planen. Je nach Art des Pools und abhängig davon, wie und von wem der Pool gebaut wird, greifen unter Umständen schon die ersten Versicherungen. Bei einem Aufbaupool oder Intex-Pool muss lediglich eine Meldung an den Versicherer erfolgen. Plant Ihr Kunde jedoch ein eingelassenes Poolprojekt, sollte idealerweise auch der Aufbau sowie die Baustelle versichert sein. Hier empfiehlt es sich, für die Zeit des Aufbaus eine Bauherrenhaftpflicht abzuschließen. Denn der Bauherr trägt die Verantwortung, wenn auf seiner Baustelle Dritte zu Schaden kommen. Dies ist selbst dann der Fall, wenn eine Firma mit der Bauausführung beauftragt wurde.
Wann braucht man eine Gebäudehaftpflichtversicherung?
Nicht selten ist mit An- und Umbaumaßnahmen auch eine Veränderung in der Gebäudenutzung verbunden.
Beispiel: ein vorher selbst genutztes Haus wird für Vermietungszwecke umgebaut. In diesem Fall kann sich ein zusätzlicher Versicherungsbedarf ergeben. Um Haftpflichtrisiken als Gebäudeeigentümer und Vermieter abzudecken, sollte eine Gebäudehaftpflichtversicherung bestehen. Wird das Haus selbst bewohnt, genügt dagegen in der Regel die normale Privathaftpflichtversicherung. Meist deckt diese sogar Haftpflichtrisiken im Zusammenhang mit einer vermieteten Einliegerwohnung ab.
Bestens beraten in Gebäudeversicherungs-Fragen!
Als unabhängiger Versicherungsmakler beraten wir Sie gerne bei allen Fragen rund um Ihre Gebäudeversicherung und weiteren Versicherungsschutz – mit und ohne Immobilien-Bezug. Wir unterstützen sie bei Klärungsbedarf mit Ihrem Versicherer und suchen für Sie nach guten Lösungen am Markt. Da wir an keinen Produktanbieter gebunden sind, können wir alleine nach Preis und Leistung auswählen.
